Realizowanie zarządu następuje więc nie na podstawie umowy, lecz wynika z ustawy. Stosownie do art. 32 ust. 4 pkt 2 PrBud, pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Wysokość wydatków, przyjętych dla celów obliczania dodatku mieszkaniowego w wypadku spółdzielczego prawa do lokalu i prawa do domu jednorodzinnego w rozumieniu przepisów Prawa spółdzielczego oraz prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2001 r. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych w art. 27 ust. 2 mówi o tym, że spółdzielnia sprawuje zarząd nieruchomością wspólną. Przepis ten daje spółdzielni prawo do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali. Dotyczy to jednak tylko wyłącznie eksploatacji i utrzymania zarządzanej 5 grudnia 2016 Piotr Prawo: Wykonywany przez spółdzielnie mieszkaniowe zarząd ustanowiony został w art. 27 ust. 2 u.s.m., zgodnie z którym zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni wykonywany jest przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., choćby Dziennik Ustaw Dz.U.2002.240.2058 Akt jednorazowy Wersja od: 28 kwietnia 2005 r. Art. 1. - Zm.: ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektóre inne kata sambutan ketua panitia 17 agustus singkat. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest w istocie prawem do używania mieszkania przez czas określony w umowie pomiędzy członkiem i spółdzielnią (oznaczony lub nieoznaczony). Jako prawo do używania lokalu jest ono niezbywalne i nie przechodzi na spadkobierców. Członek nie może więc podejmować żadnych decyzji dotyczących zmiany osób, którym prawo to przysługuje i których skutkiem miałoby być przejście lokatorskiego prawa do lokalu na inne osoby. W przypadku zrzeczenia się lub ustania członkostwa w spółdzielni bądź ustania z innej przyczyny spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, uprawnionemu bądź jego spadkobiercom musi zostać zwrócony wkład mieszkaniowy. Dotychczas art. 11 ust. 2[1] ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej regulował jedynie zwrot wkładu mieszkaniowego w przypadku gdy lokal podlega następnie zbyciu w drodze przetargu. W przypadku, gdy spółdzielcze prawo wygaśnie spółdzielnia ogłasza przetarg na ustanowienie odrębnej własności tego lokalu. Warunkiem nabycia w tym trybie odrębnej własności lokalu jest wpłata wartości rynkowej lokalu. W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu (dotychczasowy wkład). Ustawa precyzuje, że przysługująca osobie uprawnionej wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowy przewiduje jednak szczególne sytuacje, w których po wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim. Jeżeli uprawiona osoba złoży deklarację członkowską i zawrze umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, nie przeprowadza się przetargu. Dziedziczenie wkładu mieszkaniowego nie musi mieć związku z nabyciem lokatorskiego prawa do lokalu przez te osoby. W drodze dziedziczenia wkład ten może przypadać różnym osobom bez względu na to, czy ktoś nabędzie spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jako małżonek lub osoba bliska, czy nie. Zwrot wkładu mieszkaniowego byłemu członkowi lub spadkobiercom nie był regulowany w ustawie, przez co podlegał uregulowaniu w statucie spółdzielni. Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z dnia 27 czerwca 2013 roku, K 36/12 ( – wyrok TK – K 36/12), orzekł, że art. 8 pkt 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych w zakresie, w jakim upoważnia spółdzielnię mieszkaniową do uregulowania w statucie zasad rozliczenia z tytułu zwrotu wkładu mieszkaniowego, będącego ekwiwalentem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, w sytuacjach, gdy sam lokal mieszkalny nie podlega zbyciu w drodze przetargu – jest niezgodny z art. 2 w związku z art. 64 ust. 1 Konstytucji RP. Dnia 26 maja 2014 roku Senat przygotował projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ( – druk nr 642). Celem projektu ustawy jest wykonanie wyroku uregulowanie sposobu ustalania wysokości wkładu oraz zwracanej wartości wkładu w przypadku, gdy lokal mieszkalny nie podlega zbyciu w drodze przetargu. Od dnia wejścia w życie proponowanej dzięki dodanemu przepisowi art. 11[2] byli członkowie i spadkobiercy będą mogli w każdym przypadku liczyć (bez względu na postanowienia statutu spółdzielny) na uzyskanie zwrotu wkładu z tytułu spółdzielczego lokatorskiego prawa, w jego rynkowej wartości. Rynkową wartość (nie niższą i nie wyższą) będzie płaciła też osoba przejmująca prawa do lokalu. Przepis ten będzie służył najczęściej do rozliczeń między spadkobiercami, czyli tym który nabędzie prawo do lokalu i pozostałym, którzy odziedziczą jedynie wkład. Przygotowany przez Senat projekt wymaga moim zdaniem dopracowania. Przede wszystkim brakuje odesłania do art. 11 ust. 2[2] umożliwiającego potrącenie zobowiązań spółdzielni mieszkaniowej. Mogą pojawić zatem się wątpliwości, czy jest to celowy zamiar ustawodawcy, skoro odsyła do stosowania innych sąsiadujących przepisów a nie odsyła do tego przepisu. Zróżnicowanie możliwości potrącenia zobowiązań spółdzielni w zleżności od tego, czy lokal zostanie zbyty w drodze przetargu czy nie może budzić kontrowersje dotyczące zgodności takiej regulacji z Konstytucją. Należy wyraźnie zaznaczyć, że choć nowa regulacja dostrzega problem wniesienia wkładu w cześci oraz finansowania wpłaty wkładu kredytem, to może uniemożliwiać spółdzielni mieszkaniowej potrącenia zaległości w jego opłatach, co jest rozwiązaniem znacznie bardziej niekorzystnym dla spółdzielni. Nowelizacja pomija też problem, kto ponosi koszty ustalenia wartości rynkowej (skoro nie ma przetargu – konieczne jest sporządzenie operatu przez rzeczoznawcę majątkowego). Warto zatem sprecyzować, że koszty te obciążają członka spółdzielni, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu, zamiast odsyłać do art. 11 ust. 2[3] w który mowa o kosztach aktu notarialnego. Kosztów aktu notarialnego w tym przypadku zazwyczaj nie będzie, gdyż do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu wystarczy zazwyczaj forma pisemna. Nawigacja wpisu ← Można żądać uchylenia części uchwały wspólnoty mieszkaniowej Pomieszczenia pomocnicze i przynależne → Kancelaria Prezesa Rady Ministrów O Radzie Ministrów Wykaz prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów migracja Projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Prawo spółdzielcze oraz ustawy o własności lokali {"register":{"columns":[{"header":"Numer projektu","value":"UB2","registerId":20476989,"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Rodzaj dokumentu","value":"projekty ustaw","registerId":20476989,"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Typ dokumentu","value":"B – projekty wykonujące wyroki TK","registerId":20476989,"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Informacje o przyczynach i potrzebie wprowadzenia rozwiązań planowanych w projekcie","value":"I. Projekt ma na celu dostosowanie przepisów prawa do wyroków Trybunału Konstytucyjnego:\n- z dnia 14 marca 2018 r.(sygn. akt P 7/16), stwierdzającego niezgodność art. 49 (1) ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, zwanej dalej „ w zakresie, w jakim dotyczy sytuacji, w których uczynienie zadość przesłance samodzielności lokalu wymaga wykonania robót adaptacyjnych, z art 45 ust. 1 Konstytucji;\n- z dnia 10 czerwca 2020 r. (sygn. akt K 3/19), stwierdzającego, że art. 4 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze (Dz. U. poz. 1596), zwanej dalej „nowelą”, jest niezgodny z art. 58 ust. 1 w związku z art. 31 ust. 3 w związku z art. 2 Konstytucji.\nII. Poprawy wymaga także pozycja prawna członków spółdzielni mieszkaniowych oraz jawność funkcjonowania spółdzielni poprzez zwiększenie uprawnień członków. Rozwiązania wymaga problem udziału w głosowaniu nad uchwałami walnego zgromadzenia przez członków spółdzielni mieszkaniowych, którzy z różnych przyczyn nie mogą uczestniczyć w obradach walnego zgromadzania spółdzielni, a samodzielnie chcą oddać głos. Proponuje się zatem wprowadzenie przepisów umożliwiających członkom spółdzielni mieszkaniowych głosowanie nad to uchwałami objętymi porządkiem obrad walnego zgromadzenia również na piśmie poza posiedzeniem. Rozwiązanie to stanowi alternatywę dla konieczności wzięcia udziału w posiedzeniu walnego zgromadzenia.\nIII. W chwili obecnej istnieje niewielkie zainteresowanie spółdzielni mieszkaniowych podejmowaniem inwestycji mających na celu ustanawianie spółdzielczych lokatorskich praw do lokali. Podejmowanie takich inwestycji może odsunąć w czasie wykup lokali w danej nieruchomości, a tym samym powstanie wspólnoty mieszkaniowej i wyłączenie nieruchomości z zasobów spółdzielczych. Wobec powyższego, spółdzielnia może dłużej zarządzać daną nieruchomością, co przyczyni się do obniżenia kosztów działania całej spółdzielni.\nIV. Doprecyzowania wymagają również przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2020 r., poz. 1910) w zakresie:\n1) majątku własnego wspólnoty mieszkaniowej;\n2) organów wspólnoty;\n3) oznaczenia dla osób trzecich względem wspólnoty oraz osób ją reprezentujących;\n4) odmowy przez sąd podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokali;\n5) zasad licytacji lokalu zadłużonego członka wspólnoty;\n6) umocowania dla zarządu wspólnoty do zawierania umów ze skutkiem dla wszystkich właścicieli lokali;\n7) zasad zbierania przez zarząd głosów w trybie obiegowym.","registerId":20476989,"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Istota rozwiązań ujętych w projekcie","value":" się zmianę art. 49 i 491 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ( umożliwiając osobom zainteresowanym realizację przed sądem roszczeń o ustanowienie odrębnej własności lokalu w przypadku bezczynności spółdzielni. Propozycja zmian tych przepisów związana jest z realizacją wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 14 marca 2018 r. (sygn. akt P 7/16) , który orzekł, że art. 491 w zakresie, w jakim dotyczy sytuacji, w których uczynienie zadość przesłance samodzielności lokalu wymaga wykonania robót adaptacyjnych, jest niezgodny z art. 45 ust. 1 Konstytucji. W przeciwieństwie do przepisu art. 49 ust. 2 który stosowany był zanim dodano do ustawy art. 491, ten ostatni zakłada prowadzenie postępowania sądowego w trybie procesowym, który utrudnia, a nawet uniemożliwia osobie uprawnionej wyegzekwowanie ustanowienia odrębnej własności lokalu w przypadku, gdy spółdzielnia nie podejmuje czynności materialno-technicznych niezbędnych do ustanowienia odrębnej własności lokalu takich jak np. przeprowadzenie prac adaptacyjnych. Projektowane przepisy precyzują katalog przypadków, w których postępowanie przekształceniowe przed sądem będzie się toczyło w trybie procesowym (jeżeli spółdzielnia uchyla się jedynie od złożenia oświadczenia woli) oraz przypadków, w których postępowanie będzie się toczyło w trybie nieprocesowym (pozostałe sytuacje).\nProjekt realizuje wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 czerwca 2020 r. (sygn. akt K 3/19), stwierdzającego, że art. 4 noweli, zgodnie z którym członek spółdzielni, któremu w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo prawo odrębnej własności lokalu oraz któremu nie przysługuje roszczenie o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu lub roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, traci z tym dniem członkostwo w spółdzielni, jest niezgodny z art. 58 ust. 1 w związku z art. 31 ust. 3 w związku z art. 2 Konstytucji. Na mocy art. 4 noweli utraciły członkostwo w spółdzielni różne kategorie osób. Projekt przewiduje przyznanie takim osobom członkostwa z mocy prawa lub roszczenia o przyjęcie w poczet członków spółdzielni. Członkostwo w spółdzielni z mocy prawa zostanie przyznane osobom, z którymi spółdzielnia zawarła umowę o ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu albo dokonała przydziału takiego prawa, lub ich następcom prawnym, jeżeli lokal ten znajduje się w budynku posadowionym na gruncie, który posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności albo użytkowania wieczystego gruntu. Z brzmienia proponowanego przepisu wynika, że nie jest istotne, czy zawarto umowę (przydział) skutecznie. Istotny jest sam fakt dokonania stosownej czynności prawnej. Członkami spółdzielni będą mogli być też następcy prawni osób, z którymi spółdzielnia zawierała umowę. Pozostałym osobom, które utraciły członkostwo na podstawie art. 4 noweli przysługiwać będzie roszczenie o przyjęcie w poczet członków. Do grona takich osób należeć będą tzw. członkowie oczekujący, czyli osoby uprzednio przyjęte w poczet członków spółdzielni i posiadające oszczędnościowe książeczki mieszkaniowe z zawinkulowanym wkładem mieszkaniowym lub budowlanym.\nII. Projekt ustawy przewiduje wprowadzenie rozwiązań mających na celu wzmocnienie sytuacji członków i usprawnienie funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych tj.:\n1) uregulowanie sytuacji prawnej członków, z którymi spółdzielnia zawarła umowę o ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu albo dokonała przydziału takiego prawa, lub ich następcom prawnym, jeżeli lokal ten znajduje się w budynku posadowionym na gruncie, który posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami , dalej lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności albo użytkowania wieczystego gruntu,\n2) wybór członków zarządu obligatoryjnie przez walne zgromadzenie,\n3) wprowadzenie kadencyjności członków zarządu,\n4) walne zgromadzenie będzie mogło zostać zastąpione przez zebranie przedstawicieli,\n5) zmiana przepisów dotyczących liczenia głosów podczas obrad walnego zgromadzenia,\n6) wprowadzenie przepisów umożliwiających członkom spółdzielni mieszkaniowych głosowanie nad uchwałami objętymi porządkiem obrad walnego zgromadzenia również na piśmie poza posiedzeniem,\n7) rozszerzenie uprawnień członka i właściciela lokalu niebędącego członkiem w zakresie dostępu do dokumentów, które spółdzielnia zobowiązana będzie udostępnić, w tym poprzez zamieszczanie ich na stronie internetowej,\n8) obowiązek prowadzenia strony internetowej przez spółdzielnię, chyba że członkowie w statucie wyłączą ten obowiązek,\n9) wprowadzenie przepisu doprecyzowującego, że prawo uzyskania odpisów i kopii dokumentów enumeratywnie wymienionych w przepisie obejmuje prawo do wykonania ich fotokopii,\n10) modyfikacja przepisów umożliwiających nadmierne zadłużanie się osób, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu kosztem pozostałych członków,\n11) określenie czynności przekraczających zwykły zarząd, do podjęcia których wymagana jest zgoda właścicieli lokali,\n12) zmodyfikowanie trybu powstania wspólnoty w przypadku wyodrębnienia własności ostatniego lokalu, tak aby możliwe było na mocy decyzji właścicieli lokali pozostanie w zarządzie spółdzielni,\n13) uregulowanie kwestii partycypowania w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące\nw określonym budynku lub osiedlu przez właścicieli lokali po powstaniu wspólnoty z mocy prawa w przypadku wyodrębnienia ostatniego lokalu,\n14) wprowadzenie przepisów, zgodnie z którymi członkowie spółdzielni będą mogli wybierać związek rewizyjny, który przeprowadzi badanie lustracyjne,\n15) zmiana art. 93a ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze, poprzez usunięcie § 7, tj. przepisu przyznającego ministrowi właściwemu do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, specjalne uprawnienia wobec spółdzielni mieszkaniowych, w przypadku, gdy obowiązków wynikających z nie realizują względem tych podmiotów związki rewizyjne lub Krajowa Rada Spółdzielcza.\nIII. Projekt ustawy zakłada też realizację Narodowego Programu Mieszkaniowego, tj. priorytetu C: „Rozwój spółdzielczości mieszkaniowej w segmencie dostępnych mieszkań – aktywizacja nowego budownictwa lokatorskiego”, instrumentu: „Poprawa dostępności mieszkań przez usprawnienie funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych i zwiększenie możliwości realizacji przez spółdzielnie nowych inwestycji zwiększających podaż mieszkań użytkowanych na zasadach spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego”.\nProjektowana ustawa, realizując założenia Narodowego Programu Mieszkaniowego, ma na celu eliminację barier w budowaniu nowych mieszkań w segmencie spółdzielczych praw lokatorskich. Projekt przewiduje, że w przypadku nowych umów o budowę lokalu, zawieranych po wejściu życie projektowanej ustawy, pomiędzy spółdzielnią a członkiem ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu lub umów o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, wskazywany będzie termin, po upływie którego członkowi spółdzielni przysługiwać będzie roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu na zasadach określonych w art. 12 ust. 1 albo wskazywane będzie, że lokal ten nie będzie podlegał zbyciu na rzecz członka.\nIV. Projekt zawiera również zmiany w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2020 r. poz. 1910) mające na celu usprawnienie działalności wspólnot mieszkaniowych, które dotyczą:\n1) majątku własnego wspólnoty mieszkaniowej,\n2) organów wspólnoty,\n3) oznaczenia dla osób trzecich względem wspólnoty oraz osób ją reprezentujących,\n4) odmowy przez sąd podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokali,\n5) zasad licytacji lokalu zadłużonego członka wspólnoty,\n6) umocowania dla zarządu wspólnoty do zawierania umów ze skutkiem dla wszystkich właścicieli lokali,\n7) zasad zbierania przez zarząd głosów w trybie obiegowym.","registerId":20476989,"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Organ odpowiedzialny za opracowanie projektu","value":"MRiT","registerId":20476989,"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Osoba odpowiedzialna za opracowanie projektu","value":"Piotr Uściński Sekretarz Stanu","registerId":20476989,"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Organ odpowiedzialny za przedłożenie projektu RM","value":"MRiT","registerId":20476989,"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Planowany termin przyjęcia projektu przez RM","value":"II/III kwartał 2022 r.","registerId":20476989,"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Informacja o rezygnacji z prac nad projektem","value":"","registerId":20476989,"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Status realizacji","value":"","registerId":20476989,"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"}]}} Rodzaj dokumentu: projekty ustaw Typ dokumentu: B – projekty wykonujące wyroki TK Informacje o przyczynach i potrzebie wprowadzenia rozwiązań planowanych w projekcie: I. Projekt ma na celu dostosowanie przepisów prawa do wyroków Trybunału Konstytucyjnego:- z dnia 14 marca 2018 r.(sygn. akt P 7/16), stwierdzającego niezgodność art. 49 (1) ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, zwanej dalej „ w zakresie, w jakim dotyczy sytuacji, w których uczynienie zadość przesłance samodzielności lokalu wymaga wykonania robót adaptacyjnych, z art 45 ust. 1 Konstytucji;- z dnia 10 czerwca 2020 r. (sygn. akt K 3/19), stwierdzającego, że art. 4 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze (Dz. U. poz. 1596), zwanej dalej „nowelą”, jest niezgodny z art. 58 ust. 1 w związku z art. 31 ust. 3 w związku z art. 2 Poprawy wymaga także pozycja prawna członków spółdzielni mieszkaniowych oraz jawność funkcjonowania spółdzielni poprzez zwiększenie uprawnień członków. Rozwiązania wymaga problem udziału w głosowaniu nad uchwałami walnego zgromadzenia przez członków spółdzielni mieszkaniowych, którzy z różnych przyczyn nie mogą uczestniczyć w obradach walnego zgromadzania spółdzielni, a samodzielnie chcą oddać głos. Proponuje się zatem wprowadzenie przepisów umożliwiających członkom spółdzielni mieszkaniowych głosowanie nad to uchwałami objętymi porządkiem obrad walnego zgromadzenia również na piśmie poza posiedzeniem. Rozwiązanie to stanowi alternatywę dla konieczności wzięcia udziału w posiedzeniu walnego W chwili obecnej istnieje niewielkie zainteresowanie spółdzielni mieszkaniowych podejmowaniem inwestycji mających na celu ustanawianie spółdzielczych lokatorskich praw do lokali. Podejmowanie takich inwestycji może odsunąć w czasie wykup lokali w danej nieruchomości, a tym samym powstanie wspólnoty mieszkaniowej i wyłączenie nieruchomości z zasobów spółdzielczych. Wobec powyższego, spółdzielnia może dłużej zarządzać daną nieruchomością, co przyczyni się do obniżenia kosztów działania całej Doprecyzowania wymagają również przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2020 r., poz. 1910) w zakresie:1) majątku własnego wspólnoty mieszkaniowej;2) organów wspólnoty;3) oznaczenia dla osób trzecich względem wspólnoty oraz osób ją reprezentujących;4) odmowy przez sąd podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokali;5) zasad licytacji lokalu zadłużonego członka wspólnoty;6) umocowania dla zarządu wspólnoty do zawierania umów ze skutkiem dla wszystkich właścicieli lokali;7) zasad zbierania przez zarząd głosów w trybie obiegowym. Istota rozwiązań ujętych w projekcie: się zmianę art. 49 i 491 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ( umożliwiając osobom zainteresowanym realizację przed sądem roszczeń o ustanowienie odrębnej własności lokalu w przypadku bezczynności spółdzielni. Propozycja zmian tych przepisów związana jest z realizacją wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 14 marca 2018 r. (sygn. akt P 7/16) , który orzekł, że art. 491 w zakresie, w jakim dotyczy sytuacji, w których uczynienie zadość przesłance samodzielności lokalu wymaga wykonania robót adaptacyjnych, jest niezgodny z art. 45 ust. 1 Konstytucji. W przeciwieństwie do przepisu art. 49 ust. 2 który stosowany był zanim dodano do ustawy art. 491, ten ostatni zakłada prowadzenie postępowania sądowego w trybie procesowym, który utrudnia, a nawet uniemożliwia osobie uprawnionej wyegzekwowanie ustanowienia odrębnej własności lokalu w przypadku, gdy spółdzielnia nie podejmuje czynności materialno-technicznych niezbędnych do ustanowienia odrębnej własności lokalu takich jak np. przeprowadzenie prac adaptacyjnych. Projektowane przepisy precyzują katalog przypadków, w których postępowanie przekształceniowe przed sądem będzie się toczyło w trybie procesowym (jeżeli spółdzielnia uchyla się jedynie od złożenia oświadczenia woli) oraz przypadków, w których postępowanie będzie się toczyło w trybie nieprocesowym (pozostałe sytuacje).Projekt realizuje wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 czerwca 2020 r. (sygn. akt K 3/19), stwierdzającego, że art. 4 noweli, zgodnie z którym członek spółdzielni, któremu w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo prawo odrębnej własności lokalu oraz któremu nie przysługuje roszczenie o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu lub roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, traci z tym dniem członkostwo w spółdzielni, jest niezgodny z art. 58 ust. 1 w związku z art. 31 ust. 3 w związku z art. 2 Konstytucji. Na mocy art. 4 noweli utraciły członkostwo w spółdzielni różne kategorie osób. Projekt przewiduje przyznanie takim osobom członkostwa z mocy prawa lub roszczenia o przyjęcie w poczet członków spółdzielni. Członkostwo w spółdzielni z mocy prawa zostanie przyznane osobom, z którymi spółdzielnia zawarła umowę o ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu albo dokonała przydziału takiego prawa, lub ich następcom prawnym, jeżeli lokal ten znajduje się w budynku posadowionym na gruncie, który posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności albo użytkowania wieczystego gruntu. Z brzmienia proponowanego przepisu wynika, że nie jest istotne, czy zawarto umowę (przydział) skutecznie. Istotny jest sam fakt dokonania stosownej czynności prawnej. Członkami spółdzielni będą mogli być też następcy prawni osób, z którymi spółdzielnia zawierała umowę. Pozostałym osobom, które utraciły członkostwo na podstawie art. 4 noweli przysługiwać będzie roszczenie o przyjęcie w poczet członków. Do grona takich osób należeć będą tzw. członkowie oczekujący, czyli osoby uprzednio przyjęte w poczet członków spółdzielni i posiadające oszczędnościowe książeczki mieszkaniowe z zawinkulowanym wkładem mieszkaniowym lub Projekt ustawy przewiduje wprowadzenie rozwiązań mających na celu wzmocnienie sytuacji członków i usprawnienie funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych tj.:1) uregulowanie sytuacji prawnej członków, z którymi spółdzielnia zawarła umowę o ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu albo dokonała przydziału takiego prawa, lub ich następcom prawnym, jeżeli lokal ten znajduje się w budynku posadowionym na gruncie, który posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami , dalej lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności albo użytkowania wieczystego gruntu,2) wybór członków zarządu obligatoryjnie przez walne zgromadzenie,3) wprowadzenie kadencyjności członków zarządu,4) walne zgromadzenie będzie mogło zostać zastąpione przez zebranie przedstawicieli,5) zmiana przepisów dotyczących liczenia głosów podczas obrad walnego zgromadzenia,6) wprowadzenie przepisów umożliwiających członkom spółdzielni mieszkaniowych głosowanie nad uchwałami objętymi porządkiem obrad walnego zgromadzenia również na piśmie poza posiedzeniem,7) rozszerzenie uprawnień członka i właściciela lokalu niebędącego członkiem w zakresie dostępu do dokumentów, które spółdzielnia zobowiązana będzie udostępnić, w tym poprzez zamieszczanie ich na stronie internetowej,8) obowiązek prowadzenia strony internetowej przez spółdzielnię, chyba że członkowie w statucie wyłączą ten obowiązek,9) wprowadzenie przepisu doprecyzowującego, że prawo uzyskania odpisów i kopii dokumentów enumeratywnie wymienionych w przepisie obejmuje prawo do wykonania ich fotokopii,10) modyfikacja przepisów umożliwiających nadmierne zadłużanie się osób, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu kosztem pozostałych członków,11) określenie czynności przekraczających zwykły zarząd, do podjęcia których wymagana jest zgoda właścicieli lokali,12) zmodyfikowanie trybu powstania wspólnoty w przypadku wyodrębnienia własności ostatniego lokalu, tak aby możliwe było na mocy decyzji właścicieli lokali pozostanie w zarządzie spółdzielni,13) uregulowanie kwestii partycypowania w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkującew określonym budynku lub osiedlu przez właścicieli lokali po powstaniu wspólnoty z mocy prawa w przypadku wyodrębnienia ostatniego lokalu,14) wprowadzenie przepisów, zgodnie z którymi członkowie spółdzielni będą mogli wybierać związek rewizyjny, który przeprowadzi badanie lustracyjne,15) zmiana art. 93a ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze, poprzez usunięcie § 7, tj. przepisu przyznającego ministrowi właściwemu do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, specjalne uprawnienia wobec spółdzielni mieszkaniowych, w przypadku, gdy obowiązków wynikających z nie realizują względem tych podmiotów związki rewizyjne lub Krajowa Rada Projekt ustawy zakłada też realizację Narodowego Programu Mieszkaniowego, tj. priorytetu C: „Rozwój spółdzielczości mieszkaniowej w segmencie dostępnych mieszkań – aktywizacja nowego budownictwa lokatorskiego”, instrumentu: „Poprawa dostępności mieszkań przez usprawnienie funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych i zwiększenie możliwości realizacji przez spółdzielnie nowych inwestycji zwiększających podaż mieszkań użytkowanych na zasadach spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego”.Projektowana ustawa, realizując założenia Narodowego Programu Mieszkaniowego, ma na celu eliminację barier w budowaniu nowych mieszkań w segmencie spółdzielczych praw lokatorskich. Projekt przewiduje, że w przypadku nowych umów o budowę lokalu, zawieranych po wejściu życie projektowanej ustawy, pomiędzy spółdzielnią a członkiem ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu lub umów o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, wskazywany będzie termin, po upływie którego członkowi spółdzielni przysługiwać będzie roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu na zasadach określonych w art. 12 ust. 1 albo wskazywane będzie, że lokal ten nie będzie podlegał zbyciu na rzecz Projekt zawiera również zmiany w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2020 r. poz. 1910) mające na celu usprawnienie działalności wspólnot mieszkaniowych, które dotyczą:1) majątku własnego wspólnoty mieszkaniowej,2) organów wspólnoty,3) oznaczenia dla osób trzecich względem wspólnoty oraz osób ją reprezentujących,4) odmowy przez sąd podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokali,5) zasad licytacji lokalu zadłużonego członka wspólnoty,6) umocowania dla zarządu wspólnoty do zawierania umów ze skutkiem dla wszystkich właścicieli lokali,7) zasad zbierania przez zarząd głosów w trybie obiegowym. Organ odpowiedzialny za opracowanie projektu: MRiT Osoba odpowiedzialna za opracowanie projektu: Piotr Uściński Sekretarz Stanu Organ odpowiedzialny za przedłożenie projektu RM: MRiT Planowany termin przyjęcia projektu przez RM: II/III kwartał 2022 r. Informacja o rezygnacji z prac nad projektem: House Modes In Circles Connected Together In Homeowners Association Trwają prace nad zmianami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000 zmiany mają na celu wykonanie wyroków Trybunału Konstytucyjnego, rozszerzenie uprawnień informacyjnych i decyzyjnych członków spółdzielni mieszkaniowych oraz zrewolucjonizowanie walnego zgromadzenia poprzez wprowadzenie głosowania pisemnego i zdalnego przed zebraniem, a także wybór członków zarządu przez członków spółdzielni na walnym zgromadzeniu. Jeżeli zmiany zostaną uchwalone, będzie rewolucja w spółdzielniach mieszkaniowych. –Dariusz Wociórradca prawny, specjalizuje sięw prawie spółdzielczymi lokalowym, prowadzi szkolenia dla pracowników spółdzielni mieszkaniowych i zarządców nieruchomości, autor licznych publikacji oraz bloga na stronie Równolegle prowadzone są prace legislacyjne w Ministerstwie Rozwoju i Technologii oraz w Senacie. Na etapie opiniowania jest ministerialny projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Prawo spółdzielcze oraz ustawy o własności lokali[1]. Trwają również prace w komisjach senackich nad zgłoszonym przez 15 senatorów projektem ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (druk senacki nr 413)[2]. Zmiany po wyrokach TK Projektowane ustawy mają na celu dostosowanie przepisów prawa do wyroków Trybunału Konstytucyjnego z 14 marca 2018 r. (P 7/16)[1] oraz z 10 czerwca 2020 r. (K 3/19)[2]. Projekty wprowadzają także rozwiązania służące poprawie pozycji prawnej członków spółdzielni mieszkaniowych oraz jawności funkcjonowania spółdzielni. Nowe rozwiązania zakładają też realizację Narodowego Programu Mieszkaniowego, tj. priorytetu C: „Rozwój spółdzielczości mieszkaniowej w segmencie dostępnych mieszkań – aktywizacja nowego budownictwa lokatorskiego”, instrumentu: „Poprawa dostępności mieszkań przez usprawnienie funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych i zwiększenie możliwości realizacji przez spółdzielnie nowych inwestycji zwiększających podaż mieszkań użytkowanych na zasadach spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego”. Projektowana ustawa, realizując założenia Narodowego Programu Mieszkaniowego, ma na celu eliminację barier w budowaniu nowych mieszkań w segmencie spółdzielczych praw lokatorskich. Projekt doprecyzowuje również przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( z 2021 r., poz. 11)[3]. Pierwszy zakres zmian ma na celu dostosowanie przepisów prawa do wyroków Trybunału Konstytucyjnego. Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 14 marca 2018 r.[4] orzekł, że art. 491 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych ( z 2013 r., poz. 1222, z 2015 r., poz. 201 oraz z 2017 r., poz. 1442 i 1596) w zakresie, w jakim dotyczy sytuacji, w których uczynienie zadość przesłance samodzielności lokalu wymaga wykonania robót adaptacyjnych, jest niezgodny z art. 45 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. W uzasadnieniu wyroku trybunał stwierdził, że art. 491 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przez to, że instrumenty procesowe dostępne w przewidzianym w nim trybie procesowym są niewystarczające (nieefektywne) z punktu widzenia realizacji przez uprawnionego, któremu przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu, uprawnienia do ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu w sytuacji, w której uczynienie zadość przesłance samodzielności lokalu wymaga wykonania robót adaptacyjnych, jest niezgodny z art. 45 ust. 1 konstytucji. Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego w kwestionowanym art. 491 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych brak jest adekwatnych instrumentów proceduralnych zapewniających uprawnionym efektywne, gwarantowane konstytucją prawo do sądu, co znalazło wyraz w sentencji wyroku, która przybrała postać formuły wyroku zakresowego. Trybunał, wydając taki wyrok, kierował się przede wszystkim dążeniem, by określonej grupie osób uprawnionych na podstawie materialnych przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zapewnić efektywną ochronę sądową, a zarazem nie opóźniać trwającego od lat procesu przekształceń własnościowych w spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z orzeczeniem trybunału sądy rozstrzygające sprawy dotyczące odmowy przeniesienia własności powinny stosować art. 49 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Ustawodawca nie uchylił tego przepisu, a z całą pewnością ustanowienie art. 491 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie spowodowało eliminacji art. 49 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z tekstu prawnego, a jedynie […] skutkowało wyłączeniem działania tego ostatniego w oparciu o regułę lex posterior derogat legi priori, będącą regułą rozstrzygania zbiegów pozornych zachodzących między regulacjami wydanymi w różnym czasie, lecz normującymi identyczne stany faktyczne. W swym wyroku trybunał stwierdził jednak, że art. 491 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest niekonstytucyjny w takim zakresie, w jakim dotyczy sytuacji, w których uczynienie zadość przesłance samodzielności lokalu wymaga wykonania robót adaptacyjnych. Od momentu ogłoszenia niniejszego orzeczenia w Dzienniku Ustaw art. 491 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przestał je regulować. W konsekwencji w odniesieniu do wskazanych sytuacji zachodzić będzie konieczność stosowania art. 49 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Konsekwencją wyżej wymienionego wyroku TK jest projektowana przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii zmiana art. 49 oraz art. 491 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która umożliwi w przypadku uchylania się spółdzielni mieszkaniowej od złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu albo przeniesieniu odrębnej własności lokalu skuteczne wystąpienie do sądu z powództwemo zobowiązanie spółdzielni do złożenia odpowiedniego oświadczenia woli. Niepożądane skutki w działalności spółdzielni Drugi wyrok Trybunału Konstytucyjnego będący podstawą projektowanych zmian w spółdzielniach mieszkaniowych to orzeczenie z 10 czerwca 2020 r. (K 3/19)[5]. W wyroku tym trybunał orzekł, że art. 4 ustawy z 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze ( poz. 1596) jest niezgodny z art. 58 ust. 1w związku z art. 31 ust. 3 w związku z art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Trybunał wskazał również, że przepis ten traci moc obowiązującą po upływie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia wyroku w Dzienniku Ustaw Rzeczypospolitej Polskiej. Trybunał Konstytucyjny stwierdził w uzasadnieniu, że niezwłoczna derogacja art. 4 ustawy z 20 lipca 2017 r.[6] mogłaby pociągnąć za sobą dalsze niepożądane skutki w działalności spółdzielni mieszkaniowych, w tym przede wszystkim w sferze stosunków korporacyjnych. Dlatego trybunał zdecydował – na podstawie art. 190 ust. 3 konstytucji – że art. 4 ustawy z 20 lipca 2017 r.[7] traci moc obowiązującą po upływie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia wyroku w Dzienniku Ustaw Rzeczypospolitej Polskiej. Trybunał Konstytucyjny jako tzw. negatywny ustawodawca nie dysponuje instrumentami, za których pomocą mógłbyzastąpić ustawodawcę i określić samodzielnie zakres i sposób rozwiązania problemów, które ujawniły się z całą ostrością w praktyce stosowania art. 4 ustawy z 20 lipca 2017 r.[8] To ustawodawca – we wskazanym w sentencji niniejszego wyroku terminie – jest zobligowany doprowadzić regulacje przejściowe dotyczące członkostwa w spółdzielni, zwłaszcza wobec dokonanej zmiany jego modelu, do konstytucyjnego standardu wskazanego zarówno w orzeczeniu K 60/13, jak i w niniejszym wyroku. Rozwiązaniem tych problemów ma być nowelizacja. Niestety ustawodawca nie wykonał opisanego wyroku Trybunału Konstytucyjnego w terminie. Zgodnie z art. 4 ustawy z 20 lipca 2017 r.[9] „członek spółdzielni, któremu w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo prawo odrębnej własności lokalu oraz któremu nie przysługuje roszczenie o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu lub roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, traci z tym dniem członkostwo w spółdzielni”. Regulacja wykreowała nowe problemy W uzasadnieniu wyroku z 10 czerwca 2020 r. trybunał stwierdził, że art. 4 ustawy z 20 lipca 2017 r.[10] cechuje niespójność wielopłaszczyznowa, która uwydatnia nieprzystawalność wybranej przez ustawodawcę reguły przejściowej do wielu sytuacji prawnych ukształtowanych na podstawie wcześniej obowiązujących przepisów. Zamiast doprowadzić do uporządkowania stanu prawnego z uwzględnieniem wniosków płynących z wcześniejszego orzecznictwa TK, w tym przede wszystkim z wyrokuK 60/13, ustawodawca ustanowił regulację niejasną i w istocie niedookreśloną, co potwierdza kształtująca się po wejściu w życie ustawy zmieniającej praktyka. Treść tego przepisu nie realizuje ratio deklarowanej przez ustawodawcę, który dokonując doniosłych zmian w zakresie nabycia i utraty członkostwa, niedostatecznie rozważył konieczność zabezpieczenia mających swe uzasadnienie konstytucyjne stosunków prawnych „w toku” w spółdzielniach mieszkaniowych działających na podstawie dotychczasowego reżimu prawnego. Co należy podkreślić raz jeszcze, ustawodawca nie zlikwidował dotychczasowego modelu spółdzielczości mieszkaniowej, nie zlikwidował także dotychczasowego modelu członkostwa, lecz obok lub w ramach tego modelu wprowadził dodatkowy reżim. Analiza kwestionowanego unormowania prowadzi do wniosku, że regulacja ta nie jest w stanie doprowadzić do zamierzonych (deklarowanych przez ustawodawcę) skutków. W szczególności nie doprowadziła ona do rozwiązania problemów, na które wskazywał i które brał pod uwagę Trybunał Konstytucyjny w wyroku K 60/13, a co więcej – wykreowała nowe. Ustawodawca wybrał przy tym najdalej idący środek – pozbawienie ex lege praw korporacyjnych szerokiej grupy osób, wyodrębnionej na podstawie kryteriów niekonsekwentnych z punktu widzenia deklarowanej ratio, lecz także z punktu widzenia podstawowego celu spółdzielni mieszkaniowych, jakim jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych członków i ich rodzin. W szczególności – co trafnie podniósł Rzecznik Praw Obywatelskich – wskutek wprowadzenia w art. 3 ust. 6–9 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zasady automatycznej utraty członkostwa przez osoby tam wymienione liczba członków niezwiązanych ze spółdzielnią „interesem majątkowym” i tak będzie systematycznie spadać, pomniejszając ich wpływ na działalność spółdzielni. Trybunał, biorąc pod uwagę swe wcześniejsze orzecznictwo dotyczące regulacji z dziedziny spółdzielczości mieszkaniowej, a także liczne nowelizacje w tym obszarze, oparte często na niespójnych założeniach co do kształtu spółdzielczości mieszkaniowej, nie miał podstaw, by uznać, iż członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej było prawem nabytym „niesłusznie” lub „niegodziwie”. Artykuł 4 ustawy z 20 lipca 2017 r.[11] zrównuje sytuację osób, które takie członkostwo nabyły w różnych reżimach prawnych, w różnym czasie i w różnych realiach społeczno-gospodarczych. Zaskarżony przepis przewiduje taki sam skutek w stosunku do osób, które nadal pozostają związane ze spółdzielnią „węzłem” majątkowym, osób, które w chwili uzyskania członkostwa miały tytuł prawny do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej, a następnie go utraciły, a także do osób, które w momencie uzyskania członkostwa były zainteresowane zaspokajaniem swych potrzeb mieszkaniowych w ramach spółdzielni, lecz celu tego nie zrealizowały przed dniem wejścia w życie art. 4 ustawy z 20 lipca 2017 r.[12] Konsekwencją tego wyroku TK jest projektowane przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii rozwiązaniew art. 4 ustawy o zmianie, wskazujące, że osobie, która utraciła członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej na mocy art. 4 ustawy z 20 lipca 2017 r.[13], przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni mieszkaniowej. Spółdzielnia mieszkaniowa uwzględnia to roszczenie po złożeniu przez osobę uprawnioną podpisanej deklaracji członkowskiej. Regulacja ta wprowadziłaby możliwość ponownego przyjęcia w poczet członków osób, które utraciły członkostwo na podstawie art. 4 ustawy z 20 lipca 2017 r.[14] Przywrócenie członkostwaz mocy prawa Inne rozwiązanie zostało zaproponowane w art. 5 i 6 projektu senackiego. Osoby, które otrzymały przydziały spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego położonego na nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnymw rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami lub w wypadku gdy spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała budynek, lub wybudowali go jej poprzednicy prawni lub ich następcy prawni, zachowują członkostwo w spółdzielni w okresie od 9 września 2017 r. do dnia wejścia w życie niniejszej która do 8 września 2017 r. była członkiem spółdzielni, o której mowa w rozdziale 9 ustawy z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, zachowuje członkostwo w tej spółdzielni po tym dniu. Zaproponowane w art. 5 i 6 projektu senackiego zmiany wprowadzają przywrócenie członkostwa z mocy prawa wyłącznie osobom, którym przysługują prawa do lokali na nieruchomościach zarządzanych przez spółdzielnie mieszkaniowe bez tytułu prawnego do gruntu oraz na stanowiących kiedyś nieruchomościach rolnych Skarbu Państwa. Konieczność zmian organizacyjnych Projektowane zmiany wprowadzają rozwiązania dostosowujące regulacje ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych do aktualnego orzecznictwa oraz mają na celu zmiany organizacyjne. Projektodawcy proponują wprowadzenie z mocy prawa nabycia i utraty członkostwa w spółdzielni osób, z którymi spółdzielnia zawarła umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, albo na której rzecz spółdzielnia dokonała przydziału takiego prawa, albo następców prawnych tych osób w przypadku, gdy lokal ten znajduje sięw budynku posadowionym na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności albo użytkowania wieczystego gruntu. W aktualnym stanie prawnym istnieją wątpliwości, czy takie kategorie osób są lub mogą być członkami spółdzielni mieszkaniowej. Projektowane zmiany mają na celu wprowadzenie obowiązku założenia strony internetowej przez spółdzielnie mieszkaniowe. Aktualne regulacje prawne wprost takiego obowiązku nie nakładają. Obecnie właściciele lokali w zasobach spółdzielni niebędący członkami spółdzielni nie mają uprawnień do dostępu do dokumentów na takich samych zasadach jak członkowie. Nowelizacja ma wprowadzić uprawnienie właściciela lokalu niebędącego członkiem spółdzielni mieszkaniowej oraz osoby niebędącej członkiem spółdzielni mieszkaniowej, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, do otrzymania odpisu statutu i regulaminów oraz kopii uchwał organów spółdzielni, dokumentów dotyczących głosowania poza posiedzeniem walnego zgromadzenia, faktur i umów zawieranych przez spółdzielnięz osobami trzecimi w zakresie, w jakim dotyczą one ich praw do lokali. W projektach zaproponowano przepisy konkretyzujące zasady: dostępu do dokumentów, wyłączenia możliwości odmowy udostępnienia oraz ustalania odpłatności za udostępniane kopie. Kolejny zakres zmian dotyczy walnego zgromadzenia i zarządu w spółdzielni mieszkaniowej. Planowane jest wprowadzenie nowych rozwiązań prawnych w spółdzielniach mieszkaniowych, tj.: 1) obowiązku umieszczenia zawiadomienia o walnym zgromadzeniu oraz projektów uchwał i sprawozdań na stronie internetowej spółdzielni; 2) pisemnego i zdalnego głosowania przed terminem walnego zgromadzenia niezależnie od obowiązującego stanu epidemii i stanu zagrożenia epidemicznego; 3) kadencji zarządu; 4) wyboru zarządu na walnym zgromadzeniu; 5) wyboru i zasad działania spółdzielczej komisji wyborczej, która miałaby informować o kandydatach oraz przeprowadzać głosowania i podawać ich wyniki do wiadomości członków; 6) wyboru i zasad działania obwodowych komisji wyborczych, przy uwzględnieniu, że członkowie tych komisji są powoływani przez spółdzielczą komisję wyborczą; 7) komitetów wyborczych uprawnionych do zgłaszania kandydatów na członków zarządu i członków rady nadzorczej; 8) szczegółowego trybu przeprowadzania głosowania w wyborach do zarządu i rady nadzorczej. Zmiany te mogą wprowadzić paraliż funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych. Kolejny zakres zmian dotyczy terminu powstawania wspólnot mieszkaniowych w przypadku wyodrębnienia wszystkich lokali w nieruchomości będącej w zasobach spółdzielni. Obecnie wspólnota powstaje z chwilą wyodrębnienia własności ostatniego lokalu. W projekcie ministerialnym zaproponowano, żeby wspólnota powstawała po upływie trzech miesięcy od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu. To propozycja umożliwiająca właścicielom lokali zdecydowanie o formie zarządu nieruchomością wspólną i bezproblemowe zorganizowanie nowej wspólnoty mieszkaniowej. Ostatnia istotna projektowana zmiana ma na celu skonkretyzowanie uprawnień do zarządzania nieruchomością wspólną właścicieli lokali w nieruchomości zarządzanej przez spółdzielnię mieszkaniową, w której nie „ukonstytuowała się” wspólnota mieszkaniowa. Obecna regulacja z art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wskazuje, że „zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Przepisów ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z wyjątkiem art. 22 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio”. Pojawia się wątpliwość interpretacyjna, jak odpowiednio stosować art. 22 ustawy o własności lokali na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wątpliwości te wyeliminowałaby projektowana zmiana wskazująca, że czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni są: 1) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej; 2) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego; 3) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej; 4) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej; 5) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych. Pozostałe czynności miałyby charakter czynności zwykłego zarządu. Zmiany są konieczne,ale muszą być przemyślane Podsumowując, bezsporne jest, że konieczne jest wprowadzenie zmian do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Aktualne projekty budzą wiele wątpliwości, krytykowane są przez wielu prawników i środowisko spółdzielcze. Istotne jest dopracowanie zmian w taki sposób, aby kolejny raz nie zostały uznane za niekonstytucyjne oraz aby nie doprowadziły do paraliżu funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych. [1] z 2018 r., poz. 582, 2018, OTK Seria A 2018, poz. 14. [2] z 2020 r., poz. 1055, OTK Seria A 2020, poz. 27. [3] Ministerstwo Rozwoju ( [4] z 2018 r., poz. 582, 2018, OTK Seria A 2018, poz. 14. [5] z 2020 r., poz. 1055, OTK Seria A 2020, poz. 27. [6] z 2017 r., poz. 1596. [7] Ibidem. [8] Ibidem. [9] Ibidem. [10] Ibidem. [11] Ibidem. [12] Ibidem. [13] Ibidem. [14] Ibidem. Generalną zasadą jest, że umowa sprzedaży nieruchomości objęta jest opodatkowaniem podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wydana 12 kwietnia 2019 r. interpretacja indywidualna potwierdza, że nie będzie podlegać PCC umowa przeniesienia własności nieruchomości, która umową sprzedaży nie jest (sygn. z wnioskiem o wydanie interpretacji, nabył lokal mieszkalny w drodze ogłoszonego przez spółdzielnię mieszkaniową przetargu. W akcie notarialnym ustanawiającym odrębną własność lokalu na rzecz wnioskodawcy, notariusz pobrała podatek od czynności cywilnoprawnych. Wnioskodawca stanął na stanowisku, że notariusz błędnie potraktowała dokonywaną czynność, jako typową umowę sprzedaży. Nabycie lokalu następowało bowiem w oparciu o art. 11 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia, z zastrzeżeniem art. 15 i art. 161, ogłasza nie później niż w ciągu 3 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu, zgodnie z postanowieniami statutu, przetarg na ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, zawiadamiając o przetargu w sposób określony w statucie oraz przez publikację ogłoszenia w prasie lokalnej. Warunkiem przeniesienia odrębnej własności lokalu jest wpłata wartości rynkowej lokalu” ( 2001, nr 4, poz. 27, ze zm.).Czynność nieujęta w katalogu czynności opodatkowanych PCCZdaniem wnioskodawcy, czynność polegająca na ustanowieniu i przeniesieniu prawa własności nie znajduje się w ustawowym katalogu czynności objętych PCC. Co prawda, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych ( 2000, nr 86, poz. 959, ze zm.), podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych, niemniej nabycie przez niego mieszkania od spółdzielni na podstawie art. 11 ust. 2 nie stanowiło umowy sprzedaży w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego. Słowa „sprzedaż” nie można było odszukać w regulaminie przetargu, a użycie go przez spółdzielnię w ogłoszeniach miało na celu jedynie przyciągnięcie uwagi większej liczby potencjalnych treść czynności prawnej, a nie nazwaWnioskodawca zwrócił uwagę, że o objęciu obowiązkiem podatkowym powinna decydować treść dokonanej czynności prawnej, rzeczywisty charakter praw i obowiązków stron tej umowy. W opisywanym stanie faktycznym musiało dojść do wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Następnie obowiązkiem spółdzielni było ogłoszenie przetargu w odpowiedni sposób i w odpowiednim terminie, a także pobranie od nabywcy wpłaty w wysokości wartości rynkowej lokalu. Wnioskodawca musiał skutecznie przystąpić do przetargu i wpłacić wymaganą kwotę na konto spółdzielni. Nie doszło więc do zawarcia jednej z umów, której objęcie opodatkowaniem przewidywałaby ustawa o musi być umową sprzedażyDyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przytoczył art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, zgodnie z którym stawka podatku PCC od umowy sprzedaży nieruchomości, czy też własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego wynosi 2%. Jednakże zgodził się z wnioskodawcą, że umowa mająca na celu ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie tej własności w trybie art. 11 ust. 2 nie jest umową sprzedaży wymienioną w katalogu umów objętych opodatkowaniem PCC.„Wobec powyższego należy stwierdzić, że jeżeli w przedmiotowej sprawie umowa pomiędzy Wnioskodawcą a Spółdzielnią Mieszkaniową, dotycząca nabycia lokalu mieszkalnego, została – jak wskazuje Wnioskodawca – zawarta na podstawie art. 11 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz stanowiła umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności, to umowa ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Umowa taka nie mieściła się bowiem w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu, określonym w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Taka umowa podlegałaby opodatkowaniu jeżeli byłaby umową sprzedaży” (interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z r., sygn. podatkowy czynności cywilnoprawnychPrzykład powyższej sprawy pokazuje, jak bardzo skomplikowane i niejasne przepisy, zwłaszcza prawa podatkowego obowiązują w Polsce. Stan ten negatywnie odbija się zwłaszcza na przedsiębiorcach, którzy każdego dnia prowadzenia swojej działalności narażeni są na ewentualne spory z fiskusem z powodu rozbieżności w rozumieniu tych przepisów. W dwóch niezależnych od siebie, a przeprowadzonych w I kwartale 2019 r. badaniach: Związku Przedsiębiorców i Pracodawców oraz Rzeczpospolitej, dla większości respondentów niestabilne i skomplikowane przepisy prawa stanowiły jedną z głównych barier prowadzenia firmy w Polsce. A jak widać audyt prawny, audyt podatkowy może okazać się potrzebny nawet przy, wydawać by się mogło, jasnej i bezpiecznej, z punktu widzenia prawno-podatkowego, transakcji nabycia nieruchomości. 1. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa oraz w innych wypadkach określonych w niniejszym rozdziale. 11. W przypadku zaległości z zapłatą opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, za okres co najmniej 6 miesięcy, rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, spółdzielnia może w trybie procesu żądać orzeczenia przez sąd o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Jeżeli podstawą żądania orzeczenia o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego jest zaleganie z zapłatą opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, nie można orzec o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu, jeżeli najpóźniej przed zamknięciem rozprawy przed sądem pierwszej instancji, a jeżeli wniesiono apelację – przed sądem drugiej instancji członek spółdzielni uiści wszystkie zaległe opłaty. 12. W przypadku gdy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przysługuje małżonkom wspólnie, sąd może orzec o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego wobec jednego z małżonków albo wobec obojga małżonków. 13. (uchylony) 14. Z chwilą gdy orzeczenie sądu, o którym mowa w ust. 11 i 12, stanie się prawomocne, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa. W przypadku, o którym mowa w ust. 12, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa wobec jednego z małżonków albo wobec obojga małżonków. 2. W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia, z zastrzeżeniem art. 15 i art. 161, ogłasza nie później niż w ciągu 3 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu, zgodnie z postanowieniami statutu, przetarg na ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, zawiadamiając o przetargu w sposób określony w statucie oraz przez publikację ogłoszenia w prasie lokalnej. Warunkiem przeniesienia odrębnej własności lokalu jest wpłata wartości rynkowej lokalu. 2a. Spółdzielnia nie przenosi odrębnej własności lokalu, jeżeli: 1) osoba, której przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, a której prawo wygasło, zgłosi roszczenie o ponowne ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w przypadku, o którym mowa w art. 161; 2) osoba, o której mowa w art. 15 ust. 2, zgłosi roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu. 21. W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu. Przysługująca osobie uprawnionej wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię zgodnie z postanowieniami statutu. 22. Z wartości rynkowej lokalu potrąca się przypadającą na dany lokal część zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności niewniesiony wkład mieszkaniowy. Jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, potrąca się również nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji, w części przypadającej na ten lokal oraz kwoty zaległych opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, a także koszty określenia wartości rynkowej lokalu. 23. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają osobę, na rzecz której spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu. 24. Warunkiem wypłaty, o której mowa w ust. 21, jest opróżnienie lokalu. 25. Przepisów ust. 2 nie stosuje się do lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego, o którym mowa w przepisach ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Dla takich lokali, w przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia mieszkaniowa może ustanowić spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wyłącznie na rzecz osób spełniających warunki, o których mowa w art. 30 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego 26. W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, gdy ten lokal nie podlega zbyciu w drodze przetargu na podstawie ust. 2, spółdzielnia zwraca osobie uprawnionej wniesiony wkład mieszkaniowy albo jego wniesioną część, zwaloryzowane według wartości rynkowej lokalu. W rozliczeniu tym nie uwzględnia się długu obciążającego członka spółdzielni z tytułu przypadającej na niego części zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu wraz z odsetkami, o którym mowa w art. 10 ust. 2. 27. W przypadku, o którym mowa w ust. 26, warunkiem zwrotu wartości wkładu mieszkaniowego albo jego części jest: 1) wniesienie wkładu mieszkaniowego przez członka spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, do którego wygasło prawo przysługujące innej osobie; 2) opróżnienie lokalu, chyba że członek spółdzielni zawierający umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, do którego wygasło prawo przysługujące innej osobie, wyrazi pisemną zgodę na dokonanie wypłaty pomimo nieopróżnienia lokalu. 28. W przypadku, o którym mowa w ust. 27 pkt 1, z wkładu mieszkaniowego potrąca się kwoty zaległych opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, a także koszty określenia wartości rynkowej lokalu. 29. Członek spółdzielni zawierający umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, do którego wygasło prawo przysługujące innej osobie, wnosi wkład mieszkaniowy w wysokości, o której mowa w ust. 26, oraz zobowiązuje się do spłaty długu obciążającego tę osobę z tytułu przypadającej na nią części zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu wraz z odsetkami. 3. Umowa o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, zawarta z inną osobą przed wygaśnięciem prawa do tego lokalu, jest nieważna.

art 11 ust 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych